האם למשפרי הדיור כדאי למכור את דירתם לפני שהם רוכשים חדשה?

השנה הקודמת לא היתה קלה בשוק הדיור: זוגות צעירים רבים מיטלטלים בין תקווה לאכזבה ממבצעי מחיר למשתכן, ורק חלק קטן מהם זוכה בדירה. המשקיעים עוברים הכבדות מיסוי ע"י הממשלה, רבים מהם נטשו את השוק ואלה שנשארו ממעטים בעסקות. ובין 2 הקצוות האלה, נמצאים משפרי הדיור – אלה המעוניינים למכור את דירתם הנוכחית ולרכוש דירה חדשה המתאימה יותר לצרכיהם, וגם מצבם אינו קל.

כאשר משפר דיור מחליט להחליף את דירתו, יש לו שתי אפשרויות: האחת היא השיטה הסולידית – למכור את הדירה הישנה, ולאחר מכן לרכוש את הדירה החדשה. היתרון בשיטה זו הוא שמשפר הדיור יודע בדיוק כמה הוא עתיד לקבל עבור הדירה, ויכול לחשב את מחיר הדירה החדשה שבאפשרותו לרכוש. החסרון הוא שעלול לעבור זמן רב בין המכירה של הדירה הישנה לרכישה של הדירה החדשה, מחירי הדירות עלולים לעלות במהלך הזמן הזה, ולכן משפר הדיור עשוי להפסיד כסף (לנוכח עליית המחיר של הדירה שאותה הוא מעוניין לרכוש).

לנוכח ההבדלים בין שתי שיטות הרכישה והמכירה של משפרי הדיור, אפשר להעריך כי במצב שבו יש משפרי דיור רבים שהקדימו את רכישת הדירה החדשה לעומת מכירת הדירה הקודמת – הם עושים זאת מתוך מקום של אופטימיות וסבורים כי השוק במצב טוב מבחינתם, וכי מחירי הדירות צפויים לעלות. כאשר הכיוון הוא הפוך, אפשר להעריך כי משפרי הדיור חוששים מקיפאון בשוק הדיור ומקשיים למכור את דירותיהם, ועל כן הם מנסים קודם למכור ורק לאחר מכן לרכוש דירות חדשות. זו הסיבה שבאגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר עוקבים אחרי ההתנהגות הזאת של משפרי הדיור, שנמצאת בשפל של 7 שנים.

חברות הנדל"ן והקבלנים יודעים להציע לרוכשי דירות חדשות כלי מימון וגישור, המאפשרים להעביר את התשלומים באופן גמיש מאוד עד לקבלת הדירה, ולכן שם נשמר המצב של רכישת דירה חדשה לפני מכירת הדירה הישנה. היכולת של הקבלנים לתת מסלול תשלומים גמיש ומותאם לצרכים וליכולות של הרוכשים, היא כלי שיווק המקובל מזה שנים. כך מבטיחים משרדי המכירות שלא תהיה רתיעה מכניסה לדירות חדשות שבהן העסקה תמומש רק בעוד שלוש או ארבע שנים.

את הירידה ברכישות אפשר להסביר באמצעות הקושי בקיום עסקאות מכירה של דירות יד שנייה – שם נמצאות ככל הנראה עיקר העסקאות בשוק הנדל"ן. הקיפאון היחסי שבו מצוי השוק מקשה על מכירה של דירות יד שנייה, לכן החשש של אחזקת שתי דירות במקביל נהפך למוחשי יותר, ולכן אנשים גם משתהים ברכישה של דירת יד שנייה אחרת. הסיבה היא שבשוק היד שנייה המעבר והתשלום צריכים להתבצע בתוך זמן קצר יותר, של כחצי שנה להערכתי. את מלוא התשלום צריך לשלם בתוך זמן קצר מאוד, וזה יוצר קושי אצל הרוכש, שאינו יכול להבטיח את מכירת דירתו השינה לפני שהוא פונה לקניית הדירה החדשה.