האם באמת הריבית הנמוכה אחראית על עליית המחירים בנדל"ן?

מסתבר שבשנת 2005 החזיקו 2.4% מהישראלים שתי דירות או יותר (כך לפי נתוני הלמ"ס). אם לוקחים בחשבון שהמספר הזה כולל דירות שהגיעו בירושה, או אנשים שעדיין התלבטו אם להשאיר את הדירה הישנה לילדים, ועוד כמה אלפי עשירים שבסך הכל רצו שתהיה להם דירה שנייה גם בתל אביב… מדובר בשיעור אפסי של משקיעים קלאסיים בדירה, פלח שוק שנכון לשנת 2018 כבר עומד על כ-10% ממשקי הבית. בתוך עשור, מאות אלפי ישראלים השתכנעו שדירה היא אפיק ההשקעה הטוב בישראל.

הפרמטר המשמעותי ביותר בעשור האחרון היה עלות הכסף – הריבית הנמוכה ששררה במרבית מדינות העולם המפותחות, תרמה תרומה מכרעת לנסיקת הביקושים ואיתם לנסיקת מחירי הדירות. משקיעים, מחוסרי דירה ומשפרי דיור הסתערו על שוק המגורים, שהעניק להם מימון מאוד נוח והציע להם החזר חודשי שאפשר היה לפרוס ולעכל יחסית בקלות.

אם הריבית זולה ועלות הכסף כל כך נמוכה, גם הקבלנים אמורים לבנות בטירוף ולייצר עוד ועוד דירות. מבחינת בנק ישראל, הביקוש אמנם בשמיים בגלל המשכנתאות הזולות והיעדר אלטרנטיבות להשקעה, אבל גם ההיצע אמור היה לזנק בהתאם… רק שבפועל, שוק הנדל"ן הישראלי התקשה להדביק את הקצב. התחלות הבנייה אמנם עלו, אבל הביקושים לדירות עלו עליהן בהרבה – ולכן המחירים הגבוהים.

האם מדובר בגזירת גורל? האם כל עוד הריבית אפסית מחירי הדירות ימשיכו להאמיר עוד ועוד? ודאי שלא. עם הזמן, ולמרות שבבנק ישראל הצביעו שוב ושוב על אחריות הממשלה, "שלוקח לה 13 שנה בין שלב התכנון ועד להקמת דירה בישראל"… גם בבנק (דרך הפיקוח על הבנקים) דאגו פה ושם לצנן את הביקוש הלא מבוקר. שיעור החוב של המשקיעים ירד ל-50% (ושל רוכשי דירה ראשונה הוגבל ל-75%), נקבעו מגבלות על היחס בין החוב לשכר, על אורך החיים המקסימלי לנטילת משכנתא, ועוד.

גם הממשלה הבינה שהיא מוכרחה להגדיל את ההיצע, כדי להגיע סוף סוף ל-50-60 אלף התחלות בנייה בשנה. אבל לפחות לעת עתה, מסתבר שזה לא פשוט להגדיל את ההיצע בזמן שהשרים עסוקים במרבית הזמן בעיקר בשליפת פתרונות אינסטנט כמו מע"מ אפס, מחיר למשתכן ומס דירה שלישית.